خرید و فروش زمین و آپارتمان ایرانیان خارج از کشور در تهران ، حومه و شهرهای ایران

خرید و فروش زمین و آپارتمان ایرانیان خارج از کشور در تهران ، حومه و شهرهای ایران

مهندس مسعود زنگنه

09121332659

اگر قصد خرید یا فروش ملک و زمین و آپارتمان در تهران را دارید این مقاله آسمونی" href="https://asemooni.com">آسمونی را تا انتها مطالعه نمایید چرا که اطلاعات کاملی در مورد قیمت زمین و آپارتمان در تهران و همچنین شرایط خرید و فروش زمین و آپارتمان در تهران را برای شما عزیزان شرح می دهیم.

یک بررسی نشان می دهد که حداقل قیمت آپارتمان نوساز در محله‌های نسبتا گران در شرق تهران نظیر شمس‌آباد (مجیدیه شمالی) واقع در منطقه چهار تهران مترمربعی پنج میلیون و 400 هزار تا 6 میلیون تومان است.

این قیمت برای آپارتمان‌های خیابان شهید عراقی واقع در محله بنی‌هاشم نیز مترمربعی پنج میلیون و 400 هزار تومان است. البته قیمت‌های مذکور قطعی نبوده و در مزایده احتمال افزایش آن وجود دارد، اما طبعا سازمان مذکور با ارزیابی قیمت‌های روز نسبت به اعلام قیمت پایه اقدام کرده و ارقام ذکر شده با توجه به شرایط بازار، پرت و دور از انتظار نیستند.

املاک این نهاد دولتی در غرب تهران نیز با قیمت‌های پایه متفاوتی عرضه شده است. قیمت پایه آپارتمان مسکونی تازه‌ساز در بلوار آیت‌الله کاشانی هم بین 4 میلیون و 300 تا 4 میلیون و 600 هزار تومان اعلام شده است. هر مترمربع آپارتمان مسکونی نوساز در آزادراه تهران ـ کرج نیز 4 میلیون و 400 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است. همچنین قیمت پایه آپارتمان‌های متعلق به این سازمان واقع در خیابان جمهوری نیز مترمربعی 2 میلیون و 300 هزار تومان است که در مزایده قابل افزایش خواهد بود.

افزون بر این، چند قطعه زمین با کاربری‌های گوناگون نیز در این مزایده عرضه شده که ارزیابی قیمت پایه آنها می‌تواند اطلاعات خوبی درباره متوسط قیمت زمین در تهران ارائه دهد. به‌عنوان مثال هر مترمربع از قطعه زمین مسکونی 340 متری در خیابان زعفرانیه واقع در منطقه یک به قیمت پایه 16 میلیون تومان به مزایده گذاشته شده است. قیمت زمین با کاربری باغ ـ ویلا نیز در لواسان از مترمربعی 3 میلیون و 700 هزار تومان آغاز می‌شود.

در صورتی که زمین‌های لواسان کاربری آموزشی داشته باشند قیمت پایه آنها تا حدود 500 هزار تومان کاهش نسبت به مسکونی کاهش می‌یابد. بد نیست بدانید که قیمت زمین در برخی از مناطق گردشگری و روستایی اطراف تهران نیز کمتر از یک میلیون تومان در هر مترمربع است. به‌عنوان مثال در منطقه دماوند در مجاورت پیست آبعلی، قیمت زمین با کاربری گردشگری از متر مربعی 220 هزار تومان آغاز می‌شود. همچنین قیمت پایه زمین با کاربری باغ ـ مسکونی در دماوند نیز دست‌کم 420 هزار تومان در هر مترمربع است.

قوانین و مقررات خرید و فروش ملک و زمین و آپارتمان در تهران

امروزه شاهدیم که هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت برای خرید سرپناهی برای خود یا فروش خانه و ملک در دام شیادان و کلاهبرداران افتاده و حاصل یک عمر زندگی خود را بعلت عدم دقت در معامله و نا آشنایی با قوانین خرید و فروش یک شبه بر باد داده و ضررهای جبران ناپذیری به خود و خانواده وارد می کنند قریب به اتفاق این مشکلات به واسطه 4 علت عمده و اصلی ( ناآگاهی از قوانین و مقررات ، اعتماد بیجا ، طمع ، عجله ) بوجود می آید که اگر کمی دقت شود از بروز بسیاری از این اتفاقات ناگوار جلوگیری می گردد در این مقاله سعی شده با استفاده از قوانین و مقررات حاکم بر خرید و فروش املاک و بیان پاره ایی از شگرد کلاهبرداران و سود جویان هموطنان را آگاه نمایم در ابتدا نکاتی را به عنوان تذکرات عمومی که معمولاً در همه قراردادها باید رعایت شود تقدیم می گردد و در ادامه پاره ایی از موضوعات مطرح در خرید و فروش ملک و آپارتمان شرح داده میشود .

کسانی که قصد خرید یا اجاره ملکی را دارند باید چه نکاتی را رعایت کنند تا احتمال کلاهبرداری کاهش پیدا کند؟ چگونه هنگام خرید ملک در دام شیادان گرفتار نشویم ؟

1 – از اعتماد بیجا جداً پرهیز نموده حتی به نزدیکترین افراد هم اعتماد نکنید و خودتان شخصاً یا به کمک وکیل بررسیهای کافی را انجام دهید چه بسا نزدیکترین فرد به شما بعلت بی توجهی دچار اشتباه شده یا گول خورده است .

2 – از طمع کردن که بواسطه چرب زبانی و دروغگویی دلالها بوجود می آید جداً پرهیز نموده و با بررسی بیشتر و تحقیق راجع به ملک مورد معامله ،قیمت ، مالکیت ، کاربری ، ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده ، در طرحهای شهرداری نبودن ملک ،…. اطمینان حاصل نمایید .

3 – با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل نمایید .

4 – با مالک اصلی یا وکیل قانونی وی معامله کرده واصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا رؤیت نموده و پیش از انجام معامله بررسی های لازم برای اطمینان از مالکیت طرف معامله و وکیل وی را در صورتی که با وکیل معامله می کنید انجام دهید و پیش از استعلام هیچ پولی پرداخت نکنید.

5 – از انجام هرگونه معامله در آژانس های فاقد پروانه کسب و کد رهگیری خودداری کنند. چون وقتی معامله ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود احتمال کلاهبرداری در آن کاهش پیدا می کند.

6 – نکته دیگر کمک گرفتن از وکلا هنگام عقد قرار داد است چون در بسیاری از قراردادها شاهد آنیم که حقوق مشتری نادیده گرفته شده است و حتی برخی افراد بدون اینکه مفاد قرارداد را به درستی مطالعه کنند آنرا امضا می کنند.

7 – نکته قابل توجه دیگر این است که طبق قانون اگر فروشنده ای یک ملک را به چند نفر فروخته باشد مالک، اولین خریدار است. پس هنگام معامله بخصوص با افراد ناشناس کاملا دقت کنید.

8 – فقط در بنگاههای دارای پروانه کسب و کد رهگیری معامله کنید. مهم‌ترین مزیت سامانه کد رهگیری، جلوگیری از کلاهبرداری در فروش یک ملک به چند مشتری است. چنانچه در سامانه کد رهگیری فردی بخواهد یک ملک را به چندین نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رویت است و از انجام آن جلوگیری خواهد شد. مزیت دیگر این سامانه، جلوگیری از معاملات صوری مسکن به‌منظور افزایش مصنوعی قیمت‌هاست.

9 – دقت شود تمام تعهدات فروشنده یا خریدار در مبایع نامه و قرارداد ذکر شود خصوصاً تمام پرداختها چه نقدی و چه بصورت چک باذکر شماره و مبلغ وبانک مربوطه در قرارداد مکتوب گردد .

10 – وجوه مربوط به خرید را صرفاً به فروشنده یا نماینده قانونی وی پرداخت کرده و در رسید قید گردد بابت قسط مورد معامله موضوع قرارداد شماره ….. تاریخ ….. منعقده در ………..

11 – در پیش خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شده بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند و اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده اند آنچنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند

12 – در موارد متعددی مشاهده شده فروشنده یا دلال ملکی را به مشتری نشان داده اما در قرارداد مشخصات ملک دیگری را قید کرده است که یا اصلاً وجود خارجی نداشته یا در نقطه نامرغوبی قرار داشته است لذا باید دقت کافی صورت گیرد .

13 – کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، مهم‌ترین نکته‌ای است که بعضی مردم به آن بی‌توجه هستند.

اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت‌ها و اغفال تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند. نمونه بارز این موضوع کلاهبرداری‌های گسترده‌ای است که از سرمایه‌گذاران ایرانی در دبی انجام شد. برخی‌ها با دیدن تبلیغات اغواگرایانه بنگاه‌های مسکن فعال در امارات بدون هیچ تحقیق و تفحص و حتی بدون آن که از قوانین خرید ملک در این کشور اطلاع داشته باشند

14 – کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.

15 – فروش مال غیر،یکی از عناوین حقوقی است که در مورد خرید و فروش ملک کاربرد زیادی دارد. به این معنی که برخی سودجویان با حیله‌های مختلف از جمله جعل، سند زمین، خانه و آپارتمان‌های افراد دیگر را به فروش می‌رسانند. این تبهکاران ابتدا املاکی را که مدتی است از مالکان‌شان خبری نیست شناسایی می‌کنند و سپس با جعل سند دنبال مشتری می‌گردند. آنها گاه موفق می‌شوند معامله خود را کاملا قانونی جلوه دهند و با سوءاستفاده از برخی خلاءها املاک را در دفاتر اسناد رسمی واگذار می‌کنند.

16 شگرد دیگر کلاهبرداران فروش همزمان یک ملک به چند نفر است

که در این خصوص نیز پرونده‌های زیادی در محاکم قضایی تشکیل شده است. در پاره‌ای موارد نیز افراد به عنوان مستاجر خانه‌ای را در اختیار می‌گیرند و سپس آن را می‌فروشند.

در این میان فقط خریداران مسکن نیستند که در تله مجرمان گرفتار می‌شوند بلکه گاه مستاجران نیز به دام می‌افتند. مطابق محتویات پرونده‌ای که قاضی شوکت ــ بازپرس شعبه 9 دادسرای ناحیه 5 تهران ــ رسیدگی به آن را برعهده داشتند فردی بعد از اجاره کردن یک آپارتمان در شهرک اکباتان آن را به سه نفر دیگر رهن داده است.

17 – مردم باید از در اختیار گذاشتن اسناد و مدارک معتبر خود مانند شناسنامه، گذرنامه، اسناد و مدارک زمین، خانه، مغازه، جواز کسب و … به افراد اکیداً خودداری نمایند .

18 – در قرارداد پیش خرید حتماً بر مبنای عرف خسارت تاخیر قید گردد تا در صورت تاخیر در ساخت ،خریدار کمتر ضرر نماید .همچنین خسارت تاخیر در تنظیم سند در دفتر خانه هم باید بر مبنای عرف در قرارداد مکتوب شود .

19- در قرارداد پیش خرید باید نوع مصالح ، نوع سازه ( تیر آهن یا بتون ) مشخصات کابینت، کف واحد ( سنگ یا پارکت یا سرامیک ،نقاشی و دیگر موارد با اهمیت بکار رفته در ساختمان شرح داده شود .

20 – درقرارداد پیش خرید پیش خرید دقت شود تعداد آپارتمان احداثی و میزان زمین قید شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هیچگونه بنای اضافی داده نشود .

21 – وقتی پیش خریداران با پیش فروشنده‌ها وارد معامله می‌شوند باید دقت کنند حداقل 9 مورد در قرارداد پیش‌فروش ذکر شده باشد یعنی اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل مساحت،‌ تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری مثل موقعیت، کاربری، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زیر بنا، نما،‌ نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و…، بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها، قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و مشخصات، تعهدات پیش‌فروشنده به مراجع قانونی و معرفی داوران.

22 – بعضی از شیادان در زمان خرید ملک مردم با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله به اصطلاح ملک را زخمی و از پرداخت بقیه ثمن معامله در موعد مقرر خودداری مینمایند در این صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قید شود در صورت عدم پرداخت بموقع اقساط یا پاس نشدن چکهای ، معامله فسخ و باید درصدی برابر عرف ضرر و زیان پرداخت شود .

پاره ایی از شگرد کلاهبرداران در معاملات مسکن :

روش ها متفاوت است اما کلاهبرداری به بهانه پیش فروش شایع تر است. مواردی داشته ایم که سازنده ای یک ساختمان 20 واحدی را هنگام کلنگ زنی به 30-40 نفر فروخته و متواری شده است. برخی، خانه های خالی از سکنه را شناسایی می کنند و با جعل سند، آنرا می فروشند.عده ای هم پس از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل می کنند و با ادعای مالکیت، آنرا می فروشند که البته این موارد نسبتا کم تر است.

طبق قانون فعلی پیش فروش ها به شکل قانونی ثبت نمی شود. یعنی فروشنده در همان مراحل ابتدایی ساخت و ساز و با ارائه نقشه ساخت، ملک را پیش فروش می کند و قراردادی بین آنها نوشته می شود. قراردادی که فقط خودشان از آن مطلعند و جای دیگری ثبت نمی شود . پس امکان استعلام آن هم وجود ندارد. بنابراین فروشنده می تواند همان ملک را از روی نقشه به چند نفر دیگر هم بفروشد و متواری شود .

یکی از متداول ترین جرائمی که توسط بنگاهداران و مشاورانشان انجام می شودبدین صورت است که مالکین کلید ملکشان را نزد بنگاه ها می سپارند تا آنرا بفروشند یا اجاره دهند. برخی مشاوران یا بنگاهداران هم در غیاب مالک ملک را معامله می کنند ولی متواری می شود. برخی مشاوران هم بدون اطلاع مدیر بنگاه بین طرفین قرارداد می بندد و به بهانه ای پول معامله را نزد خود نگه می دارند ولی در اولین فرصت متواری می شوند.

. طبق قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان به هر قراردادی گفته می‌شود که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده)‌ متعهد به ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و این واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین ساخت و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار)‌ در‌آید.

طبق این قانون تنها دو گروه از اشخاص می‌توانند اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند یکی سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق ساخت بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی به موجب سند رسمی متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضی ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق ساخت و ساز در این زمین‌ها را دارند.

این در حالی است که برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیز مدارکی لازم است که تنظیم این قرارداد منوط به وجود آنهاست یعنی سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مسوولیت، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک

الف) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:

روال کار در بنگاه های املاک عمدتاً بدین نحو می باشد که افرادی که درصدد فروش املاک خود می باشند یا مستقیماً به آژانس املاک مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آنها بیان می کنند.

یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.

ب) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران

دسته اول از خریداران

دسته اول از خریداران شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا … به آژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا خود مشاورین آژانس ها وارد گفتگو می شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند. مشاورین آنها را به بساز و بفروش هایی ممکن است خودشان نیز شریک آنها باشند معرفی می کنند.

اما اگر همین شهروندان قصد خرید اقساطی و … داشته باشند. فایل های فوق را به آنها می دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند. در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می نمایند. در این مرحله اتحادیه املاک دارد عمل شده و بیع مامه های چاپی ای را به آژانس های املاک ارایه می نماید. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی پر کند.

دسته دوم از خریداران

دسته دوم از خریداران ممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتاً خانه های کلنگی و زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می شوند متمرکز است.

بعضی از مشاورین املاک در این مرحله شیوه های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و … به دفتر آنها مراجعه کند. اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد هماهنگی کرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد، یا بساز و بفروش ها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت می کنند. سپس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند.

دسته سوم از خریداران

دسته سوم همان مشاوران املاک می باشند که با تفاوت جزئی عملیات فوق را انجام می دهند.

همان طور که گفته شد، قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می گردد. یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک و تادیه مابقی، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود.

نکات بسیار مهم دیگری که که در خرید املاک باید مورد توجه صد در صد قرار گیرد :

1- در صورتیکه شخصی به ‌و‌کالت از مالک قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالکیت باید به نکات ذیل توجه نمود:

1-1- استعلام از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت در مورداحتمال عزل و‌کیل مرقوم. دراین خصوص توجه شود که وکالت‌های بلاعزل تا زمانی‌که وکیل یا موکل فوت یا محجور نشده اند یا سند وکالت باطل یا اقاله نشده باشد دارای استحکام بیشتری می باشند. ضمناً حتی الامکان با تحقیق و بررسی لازم از زنده بودن موکل اطمینان حاصل گردد.

1-2- در مورد حدود وکالت لازم است وکیل در سند وکالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود که وکالت های تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی معمولاً بردو نوع هستند:

الف) وکالت کاری:این نوع وکالت ها معمولاً در مواردی به اشخاص دیگر اعطاء می شود که اقدام برای اخذ سند یا اخذ پروانه احداث بنا یا پایان کار یا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورتجلسه تفکیکی و حضور در سایر ادارات لازم می‌آید. به عبارت دیگر هدف از اعطاء این گونه وکالت‌ها پیگیری امور مربوط به ملک و بنا از مراجع ذیربط است بدون آنکه قصد انتقال مالکیت و اخذ وجه و…در نظر باشد.

ب) وکالت معاملاتی:این نوع وکالت‌ها معمولاً در مواردی اعطا می‌شود که مالک قصد انجام معامله و واگذاری ملک یا حقوق راجع به آنرا به دیگری از طریق وکیل داشته است. عرف براین است که در این امور وکالت به صورت تام و بلاعزل و با اختیار توکیل داده می‌شود و معمول است که معاملات با اسناد عادی با اعطاء وکالت رسمی به صورت فوق همراه می شود.

بنابراین بایستی توجه شود که در صورت اقدام برای معامله ملک یا سرقفلی و…از طریق وکیل مالک، سند وکالت، مؤید اختیار وکیل برای انجام معامله در مورد پلاک ثبتی مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختیار و صریح باشد بدون آنکه اشکال یا خسارتی در آینده را موجب شود.

تاکید می‌شود که در صورت معامله از طریق وکیل اقدامات لازم برای اعمال و اجرای مفاد سند وکالت انتقال سند به نام خریدار به قید فوریت و درکوتاهترین زمان ممکن انجام گردد زیرا با فوت وکیل یا موکل یا محجور شدن آنان سند وکالت فاقد اعتبار می شود.

1-3- اصولاً وکالت قابل تفویض به اشخاص دیگر می باشد. وکیلی که در سند وکالت اختیار و امکان تفویض وکالت دارد ممکن است طی سندی که به آن سند تفویض وکالت گفته می شود اختیارات خود را به شخص دیگر تفویض و محول کند. در اسناد تفویض وکالت باید سلسله اسناد تفویضی از اولین وکیل تا آخرین وکیل بررسی، ملاحظه و رویت شود تا به سند اصلی وکالت و سند مالکیت منتهی گردد. به هرحال اوّلاً بایستی در سند وکالت اولیه برای وکیل حق تفویض وجود داشته و مسئله عزل احتمالی وکیل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود. ثانیاً توجه شود در صورتی که یکی از وکلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وکیل بعدی و اساساً هر گونه معامله راجع به ملک مربوطه با مشکل مواجه خواهدبود.

2 - نظر به اینکه خرید اراضی اشخاص حقوقی عموماً و اشخاص حقوق عمومی مانند وزارتخانه ها، موسسات و شرکتهای دولتی خصوصاً نیازمند جری تشریفات خاصی بوده و اخذ مصوبات و مجوزات خاصی را ضرورتاً نیاز دارد لذا قبل از انجام این دسته از معاملات، ملاحظه مجوزها و مصوبات مورد نیاز از قبیل مصوبه هیأت مدیره شرکت یا موسسه، مصوبه مجمع عمومی شرکت یا موسسه در مورد شرکتها و موسسات و مصوبه هیأت وزیران، مصوبه شورای اقتصاد و سمت و معرفی‌نامه اشخاصی که قرارداد واگذاری ملک یا سند انتقال را امضاء می‌کنند در مورد اشخاص دولتی و نیز توجه به اساسنامه ها، آئین نامه های معاملات، قانون محاسبات عمومی کشور و قانون برگزاری مناقصات ضروری است.

3 - در مورد اراضی نیروهای مسلح نیز اخذ مجوز ستاد کل نیروهای مسلح ضرورت دارد. لذا قبل از خرید اراضی از وجود مصوبات و مجوزهای مذکور باید اطمینان حاصل و تصویر آنها را اخذ و در سابقه ضبط نمود.

4 - در مورد اراضی مصادره‌ای توسط دادگاه‌های انقلاب که به نفع دستگاه‌های مختلف اعم از ستاد اجرائی فرمان حضرت امام (ره)، بنیاد شهید، بنیاد مستضعفان، کمیته امداد و غیره مصادره گردیده است توجه شود که خرید این اموال ممکن است در آینده با مشکلاتی از جمله ادعای مالک سابق مواجه گردد. لذا در خرید این گونه املاک باید دقت لازم را داشته و با توجه به تبعات و مشکلات احتمالی بایستی هنگام طرح موضوع در هیأت مدیره شرکت یا موسسه جهت اخذ مجوز معامله، مشکلات و تبعات مذکور گوشزد گردد و با آگاهی از مسائل و معضلات احتمالی و پذیرش تبعات و آثار مرقوم به عقد قرارداد مبادرت گردد.

5 - درخصوص خرید اراضی واگذار شده توسط هیأت‌های واگذاری اراضی سابق و ادارات کشاورزی توجه شود که این اراضی باید دارای سند رسمی بوده و درصورتیکه انتقال به نیابت از مالک اولیه توسط هیأت هفت نفره و امثال آن صورت گرفته باشد و خود مالک سند انتقال را امضاء ننموده باشد باید با اخذ استعلام از توافق قطعی مالک اولیه برای انتقال سند اطمینان حاصل شود.

6 - در مورد اراضی که اسناد مالکیت آنها وفق مواد 147 و 148 قانون ثبت صادر گردیده نیز رعایت مفاد بند 5 ضروری است. زیرا در مواردی اسناد مذکور بوسیله مراجع قضایی به دلیل ادعاهای مطروحه از سوی معارضین ابطال گردیده است.

7 - در خرید اراضی کشاورزی باید قبلاً مراتب از ادارات کشاروزی، جنگلها و مراتع کشور و سائر مراجع ذیربط استعلام و نظر آن ادارات با انتقال ملک تحصیل و سپس به عقد قرارداد مبادرت و کاربری این املاک با توجه به قانون مربوطه به طور دقیق احراز گردد.توجه شود که تغییر کاربری این اراضی تابع قانون اصلاح تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1386 می باشد.

8 - حداقل در مورد کلیه اراضی با مساحت بیشتر از 1000 مترمربع جانمائی و تطبیق زمین که از سوی مالک معرفی شده با سند مالکیت ضروری است. انجام چنین اقدامی در همه موارد(با وجود هزینه ای که دارد) نیز خالی از فایده نیست.

9 - در مورد املاک و اراضی واقع در محدوده و حریم قانونی شهرها استعلام از شهرداری و اطمینان از نوع کاربری و اینکه ملک دارای چه کاربری بوده و آِیا در طرح خاصی قراردارد یا خیر ضروری است. این مهم باید منطبق با آخرین طرح جامع و طرح تفضیلی شهربررسی و از آن اطمینان حاصل گردد.

طرح جامع شهر در ادارات مسکن و شهرسازی و طرح تفضیلی در شهرداری همان شهر مسبوق به سابقه می باشد و قابل استعلام است.

10 - در معامله با شهرداری ها اخذ مصوبه شورای‌اسلامی شهر در انتقال املاک با نصاب معاملات عمده ضروری بوده و در خصوص کاربری نیز توجه به رأی کمیسیون ماده 5 قانون شورای عالی شهر سازی و معماری ضروری است.

11 - استعلام از ثبت توسط دفتر خانه به لحاظ در توقیف (مشمول بند «ز») نبودن ملک و نیز حصول اطمینان از ممنوع المعامله نبودن مالک و وکلاء احتمالی لازم می باشد بدیهی است اقدامات مربوطه به این استعلامات رأسا ً‌باید توسط دفتر اسناد رسمی یا خریدار انجام پذیرفته و از تحویل ورقه استعلام به مالک یا فروشنده یا وکلای آنان از اطمینان به پاسخ استعلام ارائه شده توسط مالک جداً امتناع شود. زیرا احتمال دارد پاسخ استعلامهایی که بوسیله مالک ارائه می شود دستکاری شده یا جعلی باشد.

12 - در مورد معاملات و معاوضات با شهرداری‌ها با توجه به ماهیت املاک شهرداری‌ها که معمولاً طی توافقات اشخاص با شهرداری از اشخاص به آنها منتقل می گردد حتماً سند مالکیت رسمی شهرداری ملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود. احتمال بسیار دارد که املاک واگذار شده بوسیله شهرداری‌ها فاقد سند مالکیت و دارای معارض و حتی فاقد پایان کار و … باشد.

13 - در مورد خرید تراکم از شهرداری‌ها دقت شود که میزان تراکم مورد خریداری مبتنی بر پروانه ساختمانی معتبر صادره از شهرداری و با رعایت طرح تفضیلی و کاربری ملک باشد و احداث بنا در مدتی که پروانه ساختمان اعتبار دارد شروع شود.

خرید و فروش زمین و آپارتمان ایرانیان خارج از کشور در تهران ، حومه و شهرهای ایران

مهندس مسعود زنگنه

09121332659