نکاتی مفید برای مدیریت شارژ ساختمان

مدیریت شارژ ساختمان امروزه به دلیل گسترش بیش از حد آپارتمان نشینی بسیار فراگیر شده است و به نوعی به یکی از ضروری ترین بخش ساختمان تبدیل شده است. تا آنجا که نرم افزارها و برنامه های خاصی برای مدیریت شارژ ساختمان طراحی شده اند. برای انجام این کار هم معمولا شخصی را از بین ساکنین آپارتمان انتخاب می کنند. اگر شما هم به تازگی این مسئولیت را بر عهده گرفته اید و به دنبال اطلاعات و نکاتی برای مدیریت شارژ ساختمان هستید، این بخش آسمونی را حتما تا آخر مطالعه کنید چرا که در این مقاله هر آنچه را که باید در مورد مدیریت شارژ ساختمان بدانید، تهیه و تنظیم کرده ایم.

بعد از حذف یارانه حامل های انرژی و آب از قبوض، سهم شارژ مالکین آپارتمان از هزینه‌های مشترک و روش قانونی تعیین آن باعث چندبرابر شدن بسیاری از هزینه‌های ساختمان شد و مشکلات زیادی برای تقسیم آن بین ساختمان به وجود آمد.

اخیرا طبقات پایین آپارتمان نسبت به هزینه ای که قاعدتا بر عهده آنها قرار داده شده اعتراضات زیادی می کنند در صورتی که قبل از آن هزینه آسانسور برای طبقات مختلف به صورت یکسان محاسبه می‌شد.

هر آپارتمان دارای قسمت های اختصاصی و مشترک است. مقصود از قسمت مشترک، بخش هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنهاست که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا و ساکنان قرار می گیرد مانند راه پله ها، آسانسور، حیاط، پشت بام .

در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند.

اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمی تواند آن را قطع کند. برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت:

1- برگ اظهارنامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع کند.

2- مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را. بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا خدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری به عنوان ممانعت از اجرای حق به مجازات حبس محکوم می شود.

راه های تعیین سهم هزینه‌های مشترک ساختمان:

به دو روش می‌توان سهم مالکین از هزینه‌های مشترک ساختمان را مشخص کرد. اول راه قانونی و دوم راه قراردادی.

1- راه قانونی

براساس ماده 4 قانون تملک : حقوق و تعداد و سهم هر یک از مالکین بخش های اختصاصی از مخارج بخش های مشترک مناسب است با نسبت مساحت بخش اختصاصی به علاوه مساحت بخش های اختصاصی همه ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد.

همچنین براساس تبصره 3 همان ماده «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده کنندگان است.»

مفاد ماده فوق سهم هر یک از مالکان آپارتمان‌ها از مخارج قسمت‌های مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم می‌کنند:

الف – هزینه‌های نسبی

ب – هزینه‌های ثابت

ج – هزینه‌های اختصاصی

الف – هزینه‌های نسبی

ماده‌ی 23 آیین‌نامه قانون یاد شده هزینه‌های نسبی را به این صورت تبیین می‌کند: «سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام که به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها تقسیم می‌گردد ...».

از طرفی وفق ماده 14 قانون تملک آپارتمان‌ها «مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آن‌ها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد ...».

بنابراین هزینه‌های ساختمان به دو نوع هزینه‌های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهند شد.

هزینه‌های مستمر اغلب بر اساس متراژ واحدهای آپارتمان تقسیم می‌شود.

روش تقسیم در این نوع هزینه‌ها به این شکل است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می‌آید. سپس هزینه‌ی کل به متراژ تقسیم و هر واحدی بر اساس متراژ سهم خود را پرداخت خواهد نمود. (برای تقسیم حق بیمه نیز از این روش استفاده می‌شود.)

ب – هزینه‌های ثابت

هزینه‌هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند. از آن جمله می‌توان به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه‌های نگهداری تأسیسات، باغبان و قسمت‌های مشترک اشاره کرد.

نوع دیگر این نوع هزینه‌ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه‌های اتفاقی ساختمان را بیمه می‌کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده‌ی مجمع عمومی می‌باشد.

این نوع هزینه‌ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می‌شوند.

2- راه قراردادی

برای اینکه قانونگذار، مالکین آپارتمان‌ها را جهت تعیین سهم آن‌ها از هزینه‌های مشترک صرفا به طریقه‌ی قانونی محدود و محصور نکند ذیل ماده‌ی 4 قانون تملک آپارتمان‌ها پس از بیان چگونگی تقسیم و تعیین سهم هر یک از مالکین آپارتمان‌ها، مقرر داشته: « ... و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند». همین امر به صورت دیگر در صدر ماده‌ی 23 آیین‌نامه اجرایی تکرار شده است: «شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک بنا صرف می‌شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش بینی نکرده باشند... ».

دقت کنید؛ مفهوم مخالف این قسمت از ماده این است: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش بینی کرده باشند، نوبت به طریقه قانونی نمی‌رسد.

همانطور که ملاحظه نمودید، قانون در تقسیم شارژ دست شرکاء ساختمان را باز گذاشته تا بنا بر نیازها و شرایط خود، فرمولی خاص برای تقسیم شارژ تعریف نمایند که می‌تواند معیارهایی چون متراژ، تعداد ساکنین، مدت زمان حضور در آپارتمان، تعداد میهمان‌ها و ... را در خود داشته باشد.