سیری در حقوق کسبه پلاسکو

اللهم افرغ علینا صبرا

ضمن عرض تسلیت به مناسبت شهادت هموطنان آتش نشان و سایر عزیزان که در سانحه ساختمان پلاسکو دلیرانه و کاملاً شجاعانه جان خود را از دست دادند ذکر نکاتی چند در خصوص حقوق کسبه مستقر در ساختمان پلاسکو لازم به نظر می رسد.
ساختمان پلاسکو قدمتی بیش از سن انقلاب شکوهمند اسلامی داشت و قطعاً رابطه بسیاری از مستأجرین این ملک صرف نظر از هویت موجر مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می باشد.
اولین موضوعی که در خصوص قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 به ذهن متبادر می گردد وجود حقی مالی تحت عنوان کسب و پیشه می باشد.

حق کسب و پیشه به مرور زمان در اثر فعالیت اقتصادی و تجارتی و رونق بخشی ملک توسط مستأجر یا به مفهوم اعم کاربر ملک ایجاد می گردد. این حق ملک مستأجر است و به دیگر سخن مالک حق کسب و پیشه مستأجر می باشد.
طبق قانون سال 56 مستأجر اصولاً مستحق دریافت مبلغ حق کسب و پیشه می باشد مگر در موارد مقرر در ماده 14 قانون فوق الذکر.
از طرفی طبق قوانین جاریه هزینه تعمیرات اساسی بنا به عهده مالک یا موجر می باشد.
پس در خصوص نحوه مطالبه مبلغ حق کسب و پیشه باید احراز گردد که مالک ساختمان پلاسکو چه اقدامی در خصوص تعمیرات اساسی مورد نیاز صورت داده است؟
پس در درجه اول به نظر می رسد که طبق گفته مسئولین ساختمان پلاسکو نیاز به تعمیرات اساسی داشته است.
اماّ آیا به صرف تکلیف مالک ساختمان و عدم تمکین وی می توان وی را یگانه مسئول این فاجعه دانست؟
قطعاً پاسخ منفی است.

در درجه اول باید پس از بررسی های فنی متخصصین امر مشخص گردد که اولاً علت شروع آتش سوزی چه بوده است؟

ثانیاً باید دید که آیا بین وقوع فعل زیانبار، عدم تعمیرات اساسی و ورود ضرر رابطه ای منطقی برقرار می باشد یا خیر؟

در هر صورت الزام مالک به ایجاد بنا در صورتی منطقی و حقوقی به نظر می رسد که علت غائی وقوع سانحه إهمال مالک باشد وانگهی، تلف مورد اجاره از طرق انفساخ عقد اجاره می باشد.
به هر صورت آنچه به نظر می رسد اقامه دعوی تسبیب صرف نظر از هویت مسئول وقوع سانحه می باشد.
پس بنا بر مطالب معروض به نظر می رسد که مستأجرین که حق کسب و پیشه داشته اند با اثبات سه امر می توانند در دعوی تسبیب پیروز شوند.
اولاً ورود ضرر، ثانیاً وقوع فعل زیانبار ( که تا الان معلوم نیست إهمال مالک موجب وقوع سانحه بوده است یا خیر ) ثالثاً ایجاد رابطه عقلائی بین ورود ضرر و فعل زیانبار.
در درجه دوم مستأجرینی هستند که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 می باشند.

این قانون مفهوم سر قفلی و نه حق کسب و پیشه را به ذهن متبادر می نماید.
در خصوص کسبه ای که بعد از سال 1376 مستأجر مالک ساختمان پلاسکو شده اند نیز دو فرض مطرح است.
اول اینکه آیا این عزیزان مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخت نموده اند؟
دوم اینکه آیا مستأجرین بدون پرداخت مبلغ سرقفلی مستأجر شده اند و صرفاً اجاره بها پرداخت نموده اند؟
در خصوص سوال اول حقی که برای مستأجر محفوظ می باشد مستنداً به تبصره 2 ماده 6 قانون سال 76 مطالبه مبلغ سرقفلی به قیمت عادله روز می باشد.
در خصوص سوال دوم باید به مقررات عام حقوق مدنی و قانون مدنی مراجعه نمود مه تلف شدن مورد اجاره راز موارد انفساخ عقد اجاره دانسته شده است.
بدیهی است که در این صورت صرفاً مبالغ مربوط به قرض الحسنه که مستأجر به موجر پرداخته است قابلیت مطالبه خواهد داشت.

نکته بسیار مهم که در سانحه پلاسکو به چشم می خورد مسأله اجناسی است که به فروش رفته ولی هنوز تسلیم خریدار نشده و اصطلاحاً دپو شده اند.

مستنداً به ماده 387 قانون مدنی تلف مبیع قبل از قبض به عهده بایع یعنی فروشنده است. البته این امر ناظر بر زمانی است که مبیع عین معین باشد و در خصوص عرف معامله در ساختمان پلاسکو از آنجائیکه فروش از روی نمونه صورت می گرفته است در این حالت مبیع کلی فی الذمه محسوب می شود و بایع یعنی فروشنده پلاسکو متعهد است فرد دیگری را تهیه و تحویل خریدار نماید. به این امر در حقوق مدنی و فقه ضمان معاوضی گفته می شود. سوالی که در اینجا مطرح است اینکه آیا قوه قاهره در ضمان معاوضی مسموع می باشد یا خیر؟ در خصوص ساختمان پلاسکو آیا فروشنده اجناس در برابر خریدار می تواند به سانحه آتش سوزی استناد نموده و از ایفای تعهد امتناع کند؟ طبق قانون مدنی و دکترین حقوقی فروشنده پلاسکو مکلف به تسلیم اجناس فروخته شده می باشند و در صورت عدم ایفای تعهد خریدار حق دارد بدواً الزام وی را از دادگاه بخواهد و چنانچه الزام ممکن نباشد به استاد خیار تعذر تسلیم قرارداد را فسخ نماید.

اردوان شکوری
مدرس حقوق تجارت و آیین دادرسی مدنی
اختصاصی پورتال آسمونی