خرید ملک در ترکیه یکی از تصمیمات پر تکرار بین ایرانی هایی است که دلشان می خواهد مهاجرت کنند و یا مکان دومی داشته باشند اما نمی‌خواهند از خانه زیادی دور شوند. مشکل اصلی خیلی از آن‌ها این است که هیچ چیز در این مورد نمی دانند و خبر ندارند که باید از کجا شروع کنند. با پین‌تاتی همراه باشید تا از سیر تا پیاز خرید ملک در استانبول را برایتان توضیح دهیم.
آیا خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی مقدور است؟
بر خلاف مقررات برخی کشورها از جمله ایران که به تمامیت ارضی کشور اهمیت زیادی می‌دهند، اتباع خارجی اکثر کشورها در ترکیه می‌توانند به راحتی اقدام به خرید انواع ملک (آپارتمان و ویلایی، تجاری، زمین و اراضی) کنند. این اجازه در قانون این کشور آمده است و حتا با اقامت شهروندی از نوع سرمایه‌گذاری به ارزش 250 هزار دلار، تسهیل هم شده است. دقت کنید فرآیند خرید ملک تنها وقتی به طور رسمی تکمیل می‌شود که در اداره ثبت تمامی موارد مربوط به نقل و انتقال را انجام دهید و اسناد و پول را مبادله کنید. نکته‌ای که همیشه روی آن تاکید می‌شود این است که حتما با آدم‌های مورد اعتماد قدم در این راه بگذارید.
چه محدودیت‌هایی در این راه وجود دارد؟
- اتباع خارجی حداکثر تا 30 هکتار از اراضی ترکیه را می‌توانند تملک کنند.
- در مناطق ممنوعه مثل مناطق نظامی امنیتی یا هر منطقه ای که طبق قانون خاص منع شده است، خرید ملک توسط اتباع خارجی ممنوع است.
- اتباع خارجی تنها می‌توانند 10 درصد از اراضی و املاک هر ناحیه/شهر را مالک شوند.
- اتباع خارجی می‌توانند به صورت اقساطی املاک را بخرند و از موسسات مالی اعتباری و بانک‌ها درخواست خرید اعتباری داشته باشند و هیچ محدودیتی در قانون برای آنان در نظر گرفته نشده است.
خانه‌های ارزان قیمت در استانبول چه مشکلاتی دارند؟
از تبلیغات تا واقعیت
خانه‌های ارزان‌قیمت زیادی در استانبول پیدا می‌شوند که قیمت‌های مناسبی دارند. خیلی از تبلیغاتی هم که در اینستاگرام و پیج‌های تبلیغاتی و آگهی‌های خرید ملک می‌بینید، با آب و تاب این خانه‌ها را به شما معرفی می‌کنند و روی این نکته تاکید دارند که کافی‌ست 500 میلیون داشته باشید! خرید بهترین خانه در استانبول در انتظار شماست. اما حقیقت ماجرا چیز دیگری‌ست. محله‌های بومی، خانه‌های کهنه‌ساز و زندگی در کوچه‌های باریک و قدیمی چیزی است که در انتظار شماست! در واقع حتا خیلی از آگهی‌ها و مشاورین املاک کارکشته، شما را با عکس‌هایی جذب می‌کنند که واقعی نیست. خانه‌ها هیچ‌گونه امکانات رفاهی ندارد و حتا گاهی در محله‌هایی واقع شده است که امنیت و آرامش پایینی دارد.
خرید ملک در استانبول ؛ خطرات رایج
مراقب باشید که این خانه‌ها در مناطق امنیتی و نظامی واقع نشده باشد چون در کنار آزادی خرید ملک برای خارجیان بر طبق قانون ترکیه، ممنوعیتی هم برای خرید خانه در مناطق نظامی وجود دارد. این یعنی شما اگر خانه ارزانی که پیدا کردید، در محدوده این مناطق باشد ممکن است دریافت سند برای شما تبدیل به پروژه‌ای ناممکن شود.
عدم دسترسی به سیستم حمل و نقل عمومی
یکی دیگر از مشکلات خانه‌های ارزان، عدم دسترسی به وسایل نقلیه عمومی است و امکانات شهری در سطح مطلوبی وجود ندارد. برای رفتن به بیمارستان، محله‌های تفریحی و ... شاید تنها وسیله ون باشد و یا برای ثبت نام در باشگاه‌های ورزشی و کلاس‌های مختلف و یا رفتن به دانشگاه مجبور شوید منطقه زندگی خود را عوض کنید. فرض کنید یک شب دندان درد به سراغتان بیاید! آن وقت برای پیدا کردن یک داروخانه شبانه‌روزی شیفتی باید مسافت زیادی را طی کنید و هزینه زیادی بابت کرایه تاکسی بپردازید.
چه افرادی در ترکیه خانه می‌خرند؟
- افرادی که در رده‌بندی جامعه جزو قشر ثروتمند محسوب می‌شوند و برای استفاده شخصی در استانبول ملک می‌خرند. این افراد بدون ترس، در استانبول سرمایه‌گذاری می‌کنند و حتا گاهی ملک خود را اجاره می‌دهند.
- افرادی که به قصد سرمایه‌گذاری خانه می‌خرند و بخشی از مبلغ ملک را به طور اقساطی می‌پردازند.
- افرادی که با خرید ملک 250 هزار دلاری قصد دریافت پاسپورت ترکیه را دارند. این رقم در سال 2018 برای افزایش جذب سرمایه توسط دولت ترکیه تعیین شد.
- افرادی که به این کشور مهاجرت کرده‌اند و تصمیم دارند زندگی خود را در ترکیه از نو بنا کنند. این افراد شاید با پیدا کردن شغلی مناسب یا راه‌اندازی شرکت از پس هزینه‌های خرید برمی‌آیند.
پرداخت اقساطی برای خرید ملک در استانبول به چه صورت است؟
افراد معمولا باید در ابتدا حداقل 30 درصد از مبلغ ملک را داشته باشند. باتوجه به شرایط هر ملک و میزان پیش‌پرداخت مشتری، مدت زمان بازپرداخت‌های اقساط متفاوت است اما به طور معمول با 30 درصد پیش‌پرداخت، مشتری‌ها می‌توانند الباقی را در بازه زمانی 10 ساله بپردازند. حتما مشتری باید منبع درآمد مشخصی برای این اقساط داشته باشد چون باتوجه به نوسان نرخ ارز، بدون پشتوانه و درآمد کافی، خریدار در این پروسه با مشکل روبه‌رو خواهد بود.
در موقع خرید ملک در ترکیه به چه مواردی باید اهمیت داد؟
وجود یک وکیل، مشاور و مترجم در پروسه خرید خانه ضروری است. کسی که به قوانین خرید ملک در ترکیه توسط خارجیان مسلط باشد، تغییرات جدید را بداند و مناطق ممنوع را بشناسد و مراحل و نحوه دریافت و انتقال سند را به درستی بداند. علاوه بر این آژانس‌های املاک معتبر را در هر منطقه بشناسید. به صرف ایرانی بودن مشاورین به آن‌ها اعتماد نکنید و بدون بررسی‌های دقیق و موشکافانه و کمک ازدیگران هیچ تصمیمی نگیرید.
چند نکته مهم درباره نقل و انتقال‌های مالی
- سعی کنید همه نقل و انتقال‌ها از طریق کارت بانکی باشد.
- همیشه مبلغ ملک را به مالک تحویل دهید نه واسطه‌ها؛ حتا اگر ایرانی باشند.
- همزمان با پرداخت مبالغ در اداره ثبت کار نقل و انتقال سند را انجام دهید.
- در ترکیه هم مانند ایران خیلی از املاک بنابر بدهی‌های مالی یا وثیقه و ... در رهن بانک و یا جاهای دیگر هستند. از مشاورتان کمک بگیرید که سند را با دقت بخواند.
- سند را حتما با ملکی که در حال خرید آن هستید تطبیق دهید مبادا سند و خانه با هم همخوانی نداشته باشد. مشخصات سند باید با ویژگی‌های ملک به طور دقیق بخواند.
- نسبت به هرگونه بدهی خدمات مشترک شهری( آب گاز تلفن و ... ) اطلاعات کسب کنید که قبل از خرید خانه تمام بدهی‌ها پرداخت شده باشد.
- پایان کار و مجوزهای لازم برای ساخت در ترکیه هم مانند ایران برای هر ملکی لازم است. مطمئن شوید ملک ساخته شده تمام مجوزهای لازم را دارد.
- عدم وجود پایان کار موجب از اعتبار افتادن معامله خواهد شد.
- دقت کنید خانه‌ای که می‌خرید از لحاظ رعایت نکات ایمنی، مقاوم سازی در برابر زلزله و ... در وضعیت مناسبی باشد. از مالک بخواهید در صورت امکان، گواهی‌هایی که ایمنی ملک را تضمین می‌کند به شما ارائه دهند.
- در هر مرحله از پرداخت مالی ازطرف مقابل رسید دریافت کنید.
مجوزهای لازم جهت خرید خانه در استانبول
دریافت شماره مالیاتی: یکی از مهمترین مراحل است. معمولا افراد متقاضی خرید خانه برای انجام این مراحل و تغییر نام و انتقال مالکیت آب، برق، گاز و ... به شرکت واسطه وکالت می‌دهند. البته باید خریداران دقت داشته باشند که شرکتی معتبر برایشان این مراحل را انجام دهد.
بررسی پلیس: قبل از هرچیزی پلیس برای صدور سند تمام مشخصات و اسناد خریدار را مورد بررسی قرار می‌دهد. شاید این مرحله سه تا چهار ماه طول بکشد. پس از آن پلیس تاییدیه خود را روی پرونده خریدار قرار می‌دهد.
بیعانه: همان‌طور که در ایران با پرداخت بیعانه، فرآیند خرید را ضمانت می‌کنید، در ترکیه هم قبل از صدور سند مبلغی به مالک به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود تا بقیه مجوزها برای نقل و انتقال آماده شود.
مدارک لازم خریدار جهت خرید خانه در ترکیه
- دو قطعه عکس
- دو سری کپی پاسپورت با ترجمه به زبان ترکی
- آدرس محل اقامت همراه با نام و نام خانوادگی و نام پدر
- شماره مالیاتی
- اجازه مخصوص ثبت سند برای ملیت‌های مختلف
مدارک لازم جهت فروشنده :
- 1 عدد عکس
- 2 فقره کپی پاسپورت
- اصل سند
- شماره مالیاتی
- آدرس محل اقامت
- درخواست انتقال سند که از قبل به اداره ثبت اسناد تسلیم شده است.
- برای ثبت سند وجود مترجم در دفتر اسناد رسمی لازم است. قبل از تکمیل فرآیند خرید و فروش ملک، تمامی موارد مربوط به خانه مانند محله، قیمت، متراژ، ویژگی‌ها و امکانات (مثل پارکینگ و ...) با خریدار مرور می‌شود و درصورت تایید سند صادر خواهد شد.
هزینه نقل و انتقال سند چه‌قدر است؟
- خریدار و مالک باید دو درصد از ارزش واقعی ملک را به دولت پرداخت کنند که در هرصورت نباید از میزان عوارض شهرداری، کم‌تر باشد.
- هزینه استعلام ملک برای عدم استقرار در مناطق اراضی امنیتی نظامی ترکیه
- مالیات بر مستغلات و دارایی که 4 درصد ارزش ملک است که به تساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.
- هزینه استعلام وضعیت ملک از سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه مبنی بر کشف بدهی ملک، وام، وثیقه یا سایر محدودیت‌های قانونی و مقرراتی
تاپو چیست؟
تاپو (برگه انتقال مالکیت) مهمترین مدرک مورد نیاز خریدار است، که باید در هنگام دریافت آن به تمامی جزییات ذکر شده در آن دقت کند. در تاپو تمامی موارد از جمله وضعیت مالکیت، تاریخ انتقال و نام مالک ذکر می شود.
سایر هزینه‌های جاری
- پایان کار حدود 400 یورو و با توجه به بهای ملک و ویژگی‌ها و متراژ متفاوت است.
- دریافت اشتراک برق بین 30 تا 100 یورو است.
- دریافت اشتراک آب بین 30 تا 60 یورو است.
- مترجم و وکیل بین 200 تا 250 یورو است.
- عوارض سالیانه شهرداری حدود یک دهم درصد از قیمت ملک است.
چرا در استانبول ترکیه خانه بخریم
باتوجه به امکانات و شرایط خانه‌های موجود در استانبول، اگر قرار است خانه دومی در تهران داشته باشیم، می‌توانیم از آن چشم‌پوشی کنیم و به سراغ استانبول برویم. مطمئنا با همان میزان هزینه، آپارتمانی بسیار راحت و با امکانات عالی در این شهر نصیبمان خواهد شد. نکته مهم این است که در این خانه‌ها استخر، سونا، جکوزی، سالن بدنسازی، فضای سبزو یا حتا ویوهای بی‌نظیر از مناظر عالی استانبول خواهید داشت و می‌توانید در تمام تعطیلات، به استانبول بروید و در این شهر استراحت کنید. استانبول شهری به مراتب ارزانتر از تهران است و از این جهت خرید ملک در استانبول انتخابی منطقی است. البته این نکته را هم یادتان باشد استانبول گران‌ترین شهر ترکیه است. مطمئنا در شهرهای دیگر خانه‌هایی با قیمت مناسب پیدا خواهید کرد که البته ویژگی‌های شهری مثل استانبول را ندارد.
ارزش خرید کدام خانه‌ها در استانبول بیش‌تر است؟
قیمت خانه‌ها در مناطق مختلف متفاوت است. وقتی از خرید خانه حرف می‌زنیم به امکاناتی مانند بیمارستان، مدرسه، خطوط مترو، اتوبوس شهری و ... باید دقت کنیم. مناطقی در استانبول هستند که در حومه شهر قرار دارند یا جزو مناطق مهاجرپذیر هستند و یا ملک‌هایی با سن بالای 25 سال را می‌توانید در آن‌ها پیدا کنید. این موارد قیمت‌های به مراتب ارزان‌تری دارند.
بومی بودن بعضی مناطق نیز به ارزان بودن ملک کمک می‌کند. بعضی بافت‌ها بسیار قدیمی و بومی هستند و مهاجر به راحتی نمی‌تواند در آن زندگی کند. شاید به همین علت است که ایرانی‌های زیادی زندگی در یک واحد کوچک را در یک برج به زندگی در واحدهای بزرگ در بافت شهری فرسوده ترجیح می‌دهند.
از طرف دیگر خرید خانه‌های کهنه و بومی، مشکل رویارویی با مالکین مستقیم و ناآشنا را دارد. شما در واقع از دست و بازار خانه می‌خرید و با پروژه‌ای بزرگ و معروف طرف نیستید. بنابراین امر استعلام‌های رایج گرفتن از سند برای شما سخت‌تر از یک واحد نوساز در برج خواهد بود.به طور کلی اگر متوسط خرید ملک در ترکیه در مناطق متوسط استانبول را متری 4000 لیر در نظر بگیریم با 300 هزار لیر باید ملکی حدودا 75 متری بتوانید خریداری کنید.
نکته مهم و حائز اهمیت
نکته مهمی که باید بدانید این است که متراژ هر واحد از یک برج و یا رزیدانس نوساز یا حداکثر تا پنج سال ساخت در ترکیه، متراژ واحد به اضافه سهمی از مشاعات است که در سند آورده خواهد شد. بنابراین متراژ واقعی خانه‌ای با سند 80 متری در واقع حدود 60 متر است که بقیه آن متراژ مشاعات در نظر گرفته شده است. البته متراژ 80 متر معتبر است و در سند نیز قید می‌شود و خرید و فروش‌های بعدی هم به آن میزان انجام خواهد شد. در برخی مناطق مثل جمهوریت، اسن یورت، بیلیکدوزو و... قیمت خرید خانه پایین‌تر از مرکز شهر و تعداد رزیدانس‌های نوساز است. خوبی‌اش هم به این است که به دلیل حجم بالای مهاجر، هیچ‌وقت غربت و تنهایی را احساس نخواهید کرد.
این را هم یادتان باشد در تمام مراحل خرید خانه می‌توانید روی کمک پین تاتی حساب کنید. پین تاتی دوست مورد اعتمادی است که می توانید با خیال راحت با او همراه شوید و خانه مورد نظر خود را پیدا کنید.
