مسکن ارزان، از وعده تا واقعیت

به گزارش آسمونی؛ بر اساس گزارش بانک مرکزی مناطق 17،18 و 20 شهر تهران  ارزان ترین مناطق برای خرید خانه معرفی شده اند. با یک بررسی کلی با مخدوده قیمت 700 الی 1 میلیارد تومان مواجه شده ایم. اما آیا خانه 700 تا یک میلیاردی "ارزان" است؟

بر اساس آمار و اطلاعات بخش زیادی از درآمد ماهانه ایرانیان مخصوصا ساکنان کلانشهر های کشور صرف هزینه مسکن می شود. بر اساس آمار رسمی منتشر شده در سال 98 ساکنان کلانشهر هایی مانند تهران نیمی از هزینه های خود رادر سبد مسکن قرار داده بودند. این رقم در سال 99 افزایش یافت  و بر اساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی 64 درصد متوسط درآمد خانوار های ساکن در تهران و کلانشهر ها سهم اجاره مسکن است.

با توجه به افزایش قیمت مسکن، بسیاری از ساکنان تهران مجبور به یافتن ارزان ترین خانه ها برای خرید و اجاره شده اند. در این بین عبارت "مسکن ارزان"با  تغییرات بسیاری مواجه شده است زیرا تا همین چند سال پیش این قیمت ها در دسته بندی خانه های لوکس و گران قیمت که عمدتا در مناطق بالای شهر بودند در نظر گرفته می شد. بر اساس گزارش بانک مرکزی مناطق 17،18 و 20 ارزان ترین مناطق برای خرید و اجاره مسکن هستند. این موضوع  مورد بحث و بررسی قرار گرفته است که  اساستبن بررسی تکیه بر بنگاه های اطلاعاتی املاک و همچنین سایت ها و نرم افزار های منتشر کننده آگهی های فروش و اجاره،  ارزان ترین محله ها را در این مناطق شناسایی شده و حداقل سرمایه لازم برای تهیه یک مسکن ارزان در آن ناحیه تخمین زده شده است.

البته در این میان میتوانیم محله هایی که در ماه های اخیر جزو ارزان ترین محله های تهران می باشد  مانند یافت آباد،شاد آباد، میدان فتح، شهرک ولی عصر، فلاح، شهر ری را نام برد. برای اجاره مسکن در این مناطق باید حداقل 30 میلیون ودیعه و 1 تا 2 میلیون تومان اجاره به صورت ماهانه پرداخت کرد. کمترین هزینه برای خرید خانه هایی با متراژ 70 تا 80 متر و سال ساخت بالای 10 سال در این مناطق بین 700میلیون تا 1 میلیارد تومان می باشد.

حال این منطقه ها را به صورت مجزا با هم بررسی می کنیم:

 منطقه 18: "حداقل 12 میلیون تومان هزینه هر متر مربع خانه در ارزان ترین محله ها"

الف) قیمت خرید مسکن نوساز و بالاتر از 10 سال ساخت:

در محله های خلیج فارس، یافت آباد و شاد آباد خانه هایی یا عمر 14 الی 16 ساخت با قیمتی معدل 14 میلیون تومان برای هر متر مربع معامله می شوند که این رقم برای محله هایی مانند مخبریان و بزرگراه سعیدی-میدان فتح برای خانه هایی با عمر 18تا 20 سال به قیمت هر متر مربع 16 تومان به فروش می رسد. و در پایان قیمت خانه های نوساز 70 الی 80 متری در محله های شهرک ولیعصر و شادآباد به قیمت هر متر مربع 20 میلیون تومان است که حدود 1 میلیارد تومان تخمین زده می شود. 

بر اساس اطلاعات و گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در خردادماه امسال متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیر بنای مسکونی در منطقه 18 تهران 12 میلیون و 610 هزار تومان محاسبه شده است که جزو ارزان ترین مناطق برای خرید مسکن در تهران محسوب می شود. محلات منطقه 18 شامل: خلیج فارس شمالی و جنوبی، نوروز آباد، شاد آباد، کوی 17 شهریور، یافت آباد شمالی و جنوبی، ابراهیم آباد، ارشد آباد، ترک آباد عرب آباد، شهرک صادقیه، شهرک صاحب الزمان، شهرک مسلمین و ...

ب) حداقل و حداکثر قیمت اجاره:

بر اساس اطلاعات به دست آمده از مشاوره های املاک این مناطق می توان این برداشت را داشت که برای پرداخت حداقلی یک خانه 70 متری در محله یافت اباد جنوبی  باید حداقل 30 میلیون تومان ودیعه و حداقل یک میلیون و پانصد هزار تومان اجاره بها به صورت ماهانه پرداخت کرد در نقطه مقابل حداکثر این مبلغ در همین منطقه از شهر تهران  شامل 120 میلیون تومان ودیعه و ماهانه 3 میلیون تومان کرایه می باشد. 

 منطقه 20: حداقل 20 تا 30 میلیون تومان ودیعه و ماهانه 2 میلیون تومان 

منطقه 20 به عنوان دومین منطقه ارزان در شهر تهران برای خرید مسکن در آخرین بررسی که در خرداد ماه سال جاری صورت گرفت، شناخته شد. بر اساس گزارش بانک مرکزی می توان گفت که متوسط قیمت یک منر مربع زیر بنای واحد مسکونی در این منطقه به 15 میلیون و 442 هزار تومان رسیده است که این قیمت با توجه به بافت قدیمی این منطقه کمی غیر معقول به نظر میرسد. با توجه به پیشینه ی تاریخی شش هزار ساله شهر ری و همچنین  وجود اماکن زیارتی و سیاحتی مانند حرم حضرت عبدلعظیم(ع)، آرامگاه ابن بابویه، برج طغرل، چشمه علی و ... این منطقه از بافت قدیمی و بسیار فرسوده ای دارد که این بافت قدیمی خطرات و. مشکلات بسیاری را در صورت وقوع حوادث غیر مترقبه ایجاد می کند.

مشهور ترین محلات این منطقه عبارتند از: جوانمرد قصاب، شهرک 13 آبان، دولت ابتد، صفاپیشه و شهر ری 

الف) قیمت خرید مسکن نوساز و بالاتر از 10 سال ساخت:

بر اساس اطلاعات ثبت شده در سایت های درج آگهی فروش و قیمت مسکن می توان گفت که خرید یک خانه نوساز در محله های منطقه 20 حداقل به 600 الی 700 میلیون تومان هزینه خواهد داشت. بافت نوساز این منطقه شامل محله های تقی آباد، علائدین هاشم آباد و استخر در شهر ری می باشد. اما در کل محله شهر ری ارزان ترین بخش از منطقه 20 می باشد که خانه های 70 الی 80 متری نوساز با قیمت های 630 الی 720 و حتی گاها بالاتر به فروش میرسند.

ب) حداقل و حداکثر قیمت اجاره:

ارزان ترین محله ها برای اجاره مسکن محله های دولت آباد، جوانمرد قصاب و دیلمان می باشند که بر اساس اطلاعات درج شده در سایت های درج آگهی اینترنتی برای اجاره یک خانه 40 تا 60 متزی در این مخله ها 30 میلیون ودیعه و ماهی 2 میلیون تومان اجاره باید پرداخت کرد. گران ترین اجاره ها هم مربوط به منطقه اقدسیه در شهر ری می باشد که برای یک خانه 80 الی 100 متری حدود 300 الی 400 میلیون تومان ودیعه و ماهانه 2 میلیون و پانصد هزار تومان  الی 3 میلیون تومان اجاره باید پرداخت کرد.

منطقه 17: 800 میلیون تومان هزینه حداقلی خرید خانه های قدیمی در منطقه 17

منطقه 17 بر اساس داده های آماری بانک مرکزی به عنوان سومین منطقه ارزان قیمت برای خرید مسکن در شهر تهران انتخاب شده است. قیمت فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی این منطقه در خرداد ماه سال جاری 15 میلیون و 730 هزار تومان ثبت شده است. محله های شاخص این منطقه شامل: آذری، نواب، امامزاده حسن، باغ خزانه قلعه مرغی، بهاران و ... می باشد.

الف) قیمت خرید مسکن نوساز و بالاتر از 10 سال ساخت:

بر اساس اطلاعات یه دست آمده از بنگاه ها و دفاتر املاک در منطقه 17 و سایت های آگهی فروش اینترنتی ارزان ترین خانه های نوساز 70 الی 80 متری  در محله های فلاح و بلور سازی قرار دارند که با قیمت حداقلی 600 تا یک میلیارد تومان قابل خرید هستند. امکان خرید خانه های ارزان با عمر بالای 10 سال در محله های فلاح، آذری، زمزم و بلور سازی نیز وجود دارد که به ترتیب 17 تا 20 سال ساخت در فلاح  به قیمت 960 تا 1 میلیارد , 100تومان، در آذری 20 سال ساخت با قیمت 970 میلیون تومان، در محله زمزم 11 سال ساخت  با قیمت حدود 780 میلیون تومان نیاز است. با یک حساب سر انگشتی برای خریدن ارزان ترین خانه های قدیمی در منطقه  17 باید حدود 800 میلیون تومان هزینه کرد.

ب) حداقل و حداکثر قیمت اجاره:

محله های فلاح و آذری که پیشتر ارزانترین نقاط برای خرید مسکن در منطقه 17 بودند در زمینه اجاره نیز همین رویه را طی میکنند و جزو ارزان ترین گزینه های موجود در منطقه محسوب می شوند و حداقل ودیعه و اجاره بها را دارند. با یک بررسی کلی میتوان این نتیجه را گرفت که حداقل ودیعه 30 میلیون تومانی و اجاره 1 میلیون و 500 هزار تومانی الی 2 میلیون تومان برای خانه هایی با متراژ 40 تا 50 متر نشان دهنده این واقعیت است که هزینه مسکن بخش زیادی از درآمد افراد ساکن در این نواحی که عمدتا قشر متوسط و ضعیف جامعه در بر می گیرد و فشار اقتصادی بیش از اندازه ای را بر آن ها وارد می کند.

نتیجه: 

با توجه به شرایط خاص کشور که شامل مشکلات بهداشتی و درمانی در زمینه کرونا و اثر این بیماری بر کسب و کار ها و همچنین مشکلات اقتصادی حاصل از تحریم بخش زیادی از افراد ساکن در کلانشهر ها دیگر توانایی سکونت در این مناطق را ندارند و مجبور به ترک آن مناطق و کوچ به بخش های ارزان تر می شود. این مهاجرت آسیب های بسیاری به این مناطق ارزان خواهد زد که البته این کلمه ارزان فقط یک واژه نسبی می باشد که نشان دهنده قیمت کمتر این نقاط نسبت به سایر نقاط است و این منطق بستر و پتانسیل کافی  برای افزایش جمعیت ناگهانی را اصلا ندارند. تاثیرات فرهنگی و زیست محیطی و آلودگی هوا نیز به نوبه خود شرایط را وخیم تر از قبل می کند.

اما چیزی که کاملا مشخص است این است که این شرایط نتیجه سلسله  حوادث و اتفاقاتی هستند که ناشی از ضعف مسئولان در مدیریت اقتصاد و از همه مهمتر بیماری کرونا می باشد که تمامی شاخه های اقتصادی را تحت تاثیر خود قرار داده است. مسئولانی که سال ها پیش با وعده مسکن ارزان بر سر کار آمدند اما هیچکدام از راهکار های آنان برای غلبه بر این مشکل بزرگ کار ساز نبوده است.