مبایعه نامه صوری چیست و ابطال قرارداد به چه صورت خواهد بود؟

مبایعه نامه، قراردادی است که سبب انتقال مالکیت مال از فروشنده به خریدار می‌شود. به همین دلیل مبایعه نامه ماهیتی تملیکی دارد. شما می‌توانید از مبایعه نامه برای نقل و انتقال اموال منقول و غیر منقول استفاده کنید. در قانون ایران، شرایط خاصی برای تنظیم و انعقاد قرارداد فوق در نظر گرفته شده است. به همین خاطر شما باید کلیه شرایط مقرر در قانون را در خصوص مبایعه نامه رعایت کنید. در غیر این صورت قرارداد بیع شما بی اعتبار می‌شود.

یکی از شرایط اساسی برای تنظیم مبایعه نامه، وجود قصد واقعی مبنی بر انجام معامله است. امروزه با پدیده‌ای با نام مبایعه نامه صوری روبرو هستیم. در قرارداد بیع صوری ، طرفین با قصد واقعی نسبت به انعقاد قرارداد اقدام نمی‌کنند. به همین دلیل توافقات آن‌ها از وجه قانونی برخوردار نخواهد بود. در ادامه این مقاله سعی داریم که جوانب مختلف این پدیده را بررسی کنیم و عوامل تشخیص مبایعه نامه صوری را شرح دهیم.

مبایعه نامه صوری چیست؟

همانطور که در ابتدا بیان کردیم، برای این که شما بتوانید به صورت قانونی برای نقل و انتقال اموال منقول و غیر منقول خود اقدام کنید، نیاز به عقد یک قرارداد فروش (روی لینک قبل بزنید) دارید. این قرارداد شرایط خرید و فروش مال مورد نظر شما و جزئیات آن را در برمی‌گیرد. با امضای قرارداد خرید ، مالکیت مورد معامله از فروشنده به خریدار انتقال داده می‌شود. به عبارت دیگر بعد از انعقاد قرارداد، خریدار به عنوان مالک جدید مورد معامله شناخته خواهد شد.

حال برای این که نقل و انتقال شما به درستی و بر اساس قانون انجام شود، باید مولفه‌هایی رعایت شود. تمامی این مولفه‌های اساسی در قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته‌اند. این مولفه‌ها به قدری اهمیت دارند که تحت عنوان شرایط صحت قراردادها شناسایی می‌شوند. یعنی اگر شما توافقات خود را بدون توجه به این شرایط تنظیم کنید، قراردادتان معتبر شناخته نخواهند شد. ماده 190 قانون مدنی، به مولفه‌های اعتبار قراردادها اشاره دارد. بر اساس این ماده‌، قصد و رضایت و اهلیت طرفین و معین و مشروع بودن مورد معامله، از شرایط صحت بیع نامه تلقی می‌شود.

به همین ترتیب، یکی از شرایط مبایعه نامه صوری ، عدم وجود قصد و رضایت باطنی خریدار و فروشنده برای نقل و انتقال مورد معامله است.

آیا انعقاد مبایعه نامه صوری ، موجب انتقال مالکیت می‌شود؟

در یک نگاه کلی، انعقاد مبایعه نامه صوری هیچ اثری در انتقال مالکیت مورد معامله ندارد. یعنی با امضای چنین قراردادی، اصلا مالکیت مورد معامله از فروشنده به خریدار انتقال داده نمی‌شود. زیرا چنین معامله‌ای به صورت صحیح انجام نشده است و مهم‌ترین مولفه صحت قراردادها (قصد انشا یا همان اراده باطنی طرفین برای نقل و انتقال مورد معامله) وجود ندارد.

به عبارت دیگر، از آن جا که خریدار و فروشنده تنها به صورت نمایشی قرارداد بیع را امضا کرده‌اند، قانونگذار نیز برای توافقات آن‌ها هیچ ارزش قانونی قایل نمی‌شود. در این خصوص ماده 362 قانون مدنی تعیین و تکلیف می‌کند.

مبایعه نامه صوری و اصل صحت قراردادها!

اصل صحت قراردادها، یکی از اصول مهم در نظام حقوقی حاکم بر قراردادها به شمار می‌رود. مطابق با این اصل، قانونگذار فرض اصلی خود را بر صحیح بودن توافقات اشخاص بنا نهاده است. این فرض تا زمانی خواهد بود که اسناد و مدارکی مبنی بر صحیح نبودن قرارداد ارائه نشده است. پس در یک نگاه کلی، تعارضی میان اصل صحت و باطل بودن قراردادهای صوری وجود ندارد. مطابق با این اصل تا زمانی که شما نتوانید اسناد و مدارک مستحکمی مبنی بر تقلبی بودن قرارداد ارائه کنید، قانون قرارداد را صحیح و قانونی تلقی می‌کند.

اصلی‌ترین دلیل انعقاد مبایعه نامه صوری

اصلی‌ترین دلیل انعقاد معاملات صوری و تقلبی، فرار از انجام تعهدات مالی است. به عبارت دیگر با انعقاد این قرارداد، شخص مدیون ادعا می‌کند که به دلیل نداشتن مال کافی، نمی‌تواند تعهدات مالی خود را انجام دهد. فرض کنید همسرتان باید مهریه شما را پرداخت کند. اما ایشان برای این که از اجرای این تعهد قانونی فرار کند، اموال خود از قبیل خانه و ماشین را با انعقاد قرارداد بیع تقلبی به شخص دیگری انتقال می‌دهد.

انعقاد قرارداد بیع صوری ، مورد معامله را از لیست اموال فروشنده خارج نمی‌کند. زیرا حتی با انعقاد این بیع نامه، فروشنده هنوز به عنوان مالک اصلی مورد معامله شمرده می‌شود. به این دلیل که اساس معامله خریدار و فروشنده، اعمال متقلبانه است و آن‌ها برای نقل و انتقال مورد معامله هیچ قصد و رضایت واقعی ندارند. در مثال فوق نیز انعقاد قرارداد بیع تقلبی، هیچ تاثیری در اجرای تعهد همسر شما در زمینه پرداخت مهریه‌تان ندارد. زیرا در این حالت اصلی‌ترین شرایط مبایعه نامه صوری (نداشتن قصد واقعی نقل و انتقال) محقق شده است.

آیا می‌توان با تشخیص مبایعه نامه صوری ، این عمل متقلبانه را پیگیری قضایی کرد؟

به طور کلی این امکان برای شما وجود دارد که بر اساس مستندات قانونی و مدارک مستدل، نسبت به ابطال مبایعه نامه صوری اقدام کنید. زیرا انتقال اموال به صورت صوری به سایر اشخاص، به عنوان یک عمل غیر قانونی مورد توجه قرار گرفته است. به همین ترتیب در قانون آیین دادرسی مدنی، برای این عمل غیر قانونی مجازاتی در نظر گرفته می‌شود. شما می‌توانید با طرح یک دادخواست حقوقی و ضمیمه کردن مدارک خود به آن، نسبت به ابطال قرارداد (روی لینک قبل بزنید) منعقد شده و مجازات مرتکب اقدام کنید.

مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی، جزای انعقاد بیع نامه تقلبی برای فروشنده، حبس تعزیری و جزای نقدی است. به بیان جزئی‌تر، در صورت وجود شرایط، قاضی می‌تواند انتقال دهنده را به حبس بیش از 6 ماه تا 2 سال و پرداخت مبلغی از 6 الی 24 میلیون تومان محکوم کند. در واقع می‌توان بیان کرد که مجازات اصلی انعقاد قرارداد بیع صوری ، برای انتقال دهنده خواهد بود. زیرا مجازات انتقال گیرند یا همان شخص خریدار، تنها استرداد مال منتقل شده است. در صورتی که عین مال منتقل شده وجود نداشته باشد، خریدار موظف است که قیمت یا مثل همان مال را مسترد کند.

دادخواست ابطال مبایعه نامه صوری را باید در چه دادگاهی پیگیری کرد؟

اگر از انعقاد قرارداد بیع صوری متضرر شده‌اید و قصد دارید برای ابطال قرارداد بیع نامه صوری و نیز مجازات انتقال دهنده اقدام کنید، شما باید به دادگاه‌های حقوقی مراجعه کنید. یعنی شما باید ابتدا دادخواستی را تنظیم و مدارک خود را به آن الصاق کنید. به خاطر داشته باشید که دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی، دادگاه حقوقی محل اقامت انتقال دهنده است.

البته ممکن است که انعقاد قرارداد بیع صوری ، در راستای انجام جرایمی باشد که بعد کیفری دارد. یعنی این امکان وجود دارد که مبایعه نامه صوری به منظور اختلاس، کلاهبرداری و تحصیل مال از طریق نامشروع انجام شده باشد. در چنین حالتی دادگاه‌های حقوقی، صلاحیت رسیدگی به درخواست شما را نخواهند داشت. زیرا با توجه به بعد غیر حقوقی پرونده، دادگاه‌های کیفری قادر به تعقیب درخواست شما هستند.